The WEZ belongs to the first generation of retailing real estate. The latest issue of architektur.aktuell (bilingual German-English) showcases BEHF’s upgrade of a popular regional shopping centre.
Upgrading nach Maß Österreich hat anteilsmäßig mehr suburbane Verkaufsflächen als viele andere europäische Länder. Das Wachstum hat nun sein Limit erreicht, die neuen Retail-Bauaufgaben heißen Refurbishment und Augmentierung. Die BEHF Architekten sind Meister auf diesem Gebiet – jüngst erneut bewiesen mit dem gelungenen Relaunch eines beliebten regionalen Einkaufszentrums.
Das Speckgürtel-Problem „Das WEZ zählt zu den Handelsimmobilien der ersten Generation“, erklärt Retail-Profi und BEHF-Gründungspartner Armin Ebner: „Damals begann die Entleerung der Ortskerne in die Speckgürtel. Heute müssen wir dieses Ungleichgewicht wieder in Balance bringen.“ Mit zahlreichen Redesigns und neuen Shops für Konzerne und Handelsketten (Deutsche Bank, A1, Merkur, Wein & Co.) sowie für Nischenanbieter (Österreichische Werkstätten, Manner) zeigen die BEHF Architekten schon seit langem erfolgreich, wie Shopdesign in guten Innenstadtlagen funktioniert. Das neugebaute Einkaufszentrum EO in Oberwart (architektur.aktuell 7–8/2009) und das jüngst umgebaute WEZ hingegen stehen für den Speckgürtel, der mangels überregionaler Raumordnung in ganz Österreich seit Jahrzehnten nahezu unkontrolliert rund um die Städte wuchert. Manche Bundesländer wie Tirol deckeln daher mittlerweile die Verkaufsflächen an den Ortsrändern und haben eine Renaissance der innerstädtischen Läden im Kontext umfassender Ortskernsanierungen und Revitalisierungen eingeleitet.
Die Lage ist (fast) alles Etwas komplizierter wird die Ausgangssituation, wenn der Standort exakt in der Mitte zwischen drei benachbarten Kleinstädten in einer Art gemeinsamem Speckgürtel liegt: Das WEZ wurde in den 1970er Jahren sehr schlau in jeweils genau drei Kilometern Entfernung von den Hauptplätzen von Köflach (rund 10.000 Einwohner), Voitsberg (rund 9.000 Einwohner) und Bärnbach (rund 5.000 Einwohner) im Gemeindegebiet von Rosental platziert. Die drei Industrie- und ehemaligen Bergbaustädte (Glas, Quarz, ehemals Kohle für das 2006 geschlossene Kraftwerk) bilden einen nahezu geschlossenen Siedlungs- und Gewerbeteppich im relativ engen Kessel von Gradnerbach- und Kainachtal. Das weststeirische Industriegebiet steckt in einem tiefgreifenden Transformationsprozess von einfacher zu intelligenter Industrie, zu hochwertigen Dienstleistungen sowie Qualitätstourismus rund um das Lippizanergestüt Piber. Im gesamten Bezirk Voitsberg mit rund 51.000 Einwohnern gibt es daher gute Voraussetzungen für einen erfolgreichen Handelsstandort. Insbesondere natürlich an jenem des WEZ, das direkt an der wichtigsten Verkehrsader der Region liegt, der Packer Bundesstraße B70, sowie nur 400 Meter südlich der Station Bärnbach der Graz-Köflacher Eisenbahn: Neben einem Lebensmittel-Diskonter und über ein Brücklein über den Gradnerbach erreicht man das WEZ vom Zug her in wenigen Minuten zu Fuß. Gleich nebenan am Kreisverkehr liegt hier auch das rund 24 Hektar große Entwicklungsgebiet des ehemaligen Kohlekraftwerks Voitsberg, auf dem ein weiterer Publikumsmagnet mit Autohaus, Fachmarktzentrum und Gewerbebetrieben entsteht.
Klassischer Branchenmix Schon das alte WEZ hatte mit einer Filiale des Grazer Kaufhauses Kastner & Öhler (dem die Immobilie bis heute gehört) und einigen kleineren Läden den klassischen Branchenmix regionaler Einkaufszentren im Angebot. Für das Upgrading, das der Bauherr ursprünglich einem Projektentwickler übergeben hatte, bald danach aber wieder selbst übernahm, war es essentiell, große neue Ankermieter zu gewinnen, die dem Standort die nötige Grundfrequenz sichern. Potente Handelsketten sind schwer zu überzeugen, zahlreiche Mitbewerber – auch in dieser Region – buhlen um sie. Dem WEZ gelang es aber, die Drogerienkette Müller ins Haus zu holen, die durch ihr breites Warenangebot über Kosmetika hinaus mit Haushalts-, Schreib- und Spielwaren täglich viel Kundschaft anzieht. Auch ein Lebensmittelmarkt zählt zum klassischen Ankermieter-Portfolio jedes Einkaufszentrums – hier war und ist es die Spar-Kette. Neben den Eigenmarken des Bauherrn – die Sporthandelskette Giga und das Kaufhaus Kastner & Öhler – gibt es auch noch kleinere Läden für Schuhe, Mode, Brillen und Schmuck sowie Gastronomie. Der Lebensmittelmarkt und das Café-Restaurant sind auch außerhalb der Öffnungszeiten von außen her zugänglich. Insgesamt gibt es 9.700 m² vermietbare Fläche.
Entschleunigungs-Angebote Neben den neuen Mietern brachte der Umbau vor allem mehr Raum, bessere Wahrnehmung und Erschließung der einzelnen Läden sowie natürlich viel neues Design, das den Standort attraktiver und zeitgemäßer macht. Die Architekten schufen eine angenehme und übersichtliche Atmosphäre, sowohl durch räumliche als auch durch haptische und andere sinnliche Effekte. Im Mittelpunkt stehen dabei die Zugangssituation und das große Atrium im Inneren. Für Armin Ebner waren die essentiellen Orientierungsfragen der Kunden am wichtigsten: „Wo liegt der Eingang, wie schnell bin ich im Inneren, wo kann ich einen unübersehbaren Treffpunkt vereinbaren?“ Die Attraktivierung des Zugangs gelang durch eine zweigeschossig verglaste Front unter einem baldachinartigen Flugdach auf schlanken Rundsäulen und zwischen großen Displays an den Seitenwänden des klassisch konkav eingezogenen kleinen Vorplatzes: „Der Eingang ist eine Art Screen, ein Schaufenster“, sagt Ebner. Die Fassade besteht aus anthrazitfarbenen, pulverbeschichteten Sandwich-Paneelen, was Assoziationen mit der Kohletradition der Region zulässt. Hat man schließlich, vom Freiluft-Parkplatz beim Kreisverkehr her kommend, den Eingang passiert, steht man schon im runden Atrium und kann sich mit einem einzigen Blick perfekt orientieren: Links der Lebensmittelmarkt, rechts das Café-Restaurant und in der Tiefe die Sport-, Mode- und Schuhgeschäfte. Gleich schweift der Blick aber auch nach oben, wo weitere Attraktionen warten: Über eine Rolltreppe rechts ist eine Galerie erschlossen, die den rückseitigen Teil des Obergeschosses umfasst und den Zugang zu weiteren Läden, zum Modehaus Kastner & Öhler sowie zu Sanitäreinrichtungen und Büros schafft. Auf der linken Seite führt eine zweite Rolltreppe wieder nach unten – die räumliche Trennung zwischen den beiden Laufrichtungen ist essentiell für Kundenzirkulation und Wahrnehmbarkeit aller Mieter. Die Galerie wird auch für eine kleine Lese-Lounge der lokalen Büchertauschbörse genutzt – ein sympathisches Entschleunigungs-Angebot.
Tiefenentspannt Das runde Atrium tief im Inneren des Hauses verschafft allen Mietern ideale Präsenz in der ersten Reihe. Jeder erhält eine ausreichend große und vor allem schwellenlose Öffnungsbreite zur zentralen Plaza hin, die dem Verweilen, diversen Promotion-Aktivitäten und als Treffpunkt dient: „Hier gibt es keine Shop-Portale, sondern nur ineinander fließende Raumfolgen“, erklärt Ebner. Die Rundung schafft eine kleine technische Herausforderung für die geraden Gitterläden, die nachts heruntergefahren werden, was jedoch vom angenehm weichen Raumeffekt mehr als wettgemacht wird. Ein weiteres wichtiges Detail ist die Verspiegelung der großen kreisrunden Vertiefungen in der Holzdecke durch färbiggeknitterte Metallfolien. Das bringt vielfältig gebrochenes Tageslicht aus Lichtkuppeln ins Atrium und schafft mit runden Kunstlichtringen auch sonst eine attraktive Beleuchtung: „Das macht die ausgedehnte Decke leicht und nicht drückend“, sagt Ebner. Durch Perforation wirkt sie auch schalldämmend. Der Boden ist aus hochwertigem Naturstein. Hier hält man sich gerne auf und betrachtet bei einem entspannten Espresso das Treiben. Der Einkauf ergibt sich dann fast schon von selbst.
Text: Matthias Boeckl